【2022年問題】家を買うおすすめのタイミングを分かりやすく。土地相場や住宅価格の変動ー北摂(高槻・茨木)版ー
令和4年度に住宅購入するメリットデメリットを解説
こんにちは。R+house高槻の日髙です。
※R+house高槻は「建築家と建てる高耐震で高性能(高気密高断熱)なデザイン住宅」を高槻・茨木周辺の北摂エリアで展開しています。
本記事では2022年問題が絡む大阪府の中でも、
特に北摂エリアで新築一戸建てを考え始めた方向けに
「家の買い時はいつなのか？」を分析・解説します。
2022年は生産緑地解禁。高槻・茨木の土地の選び方は変わる？
生産緑地の解禁とは
生産緑地とは「都市部の税制を優遇される農地」のこと。
戸建て住宅が建てられない土地ですが、2022年以降に
この生産緑地を宅地として放出できるようになります。
同時に生産緑地の税制優遇が無くなるため、
所有にかかる税金は所有者の大きな負担です。
そのため多くの生産緑地が宅地として市場に出てきて、
土地相場が下落するのではという声もあります。
大阪府にはおよそ2000haの生産緑地がありますが、
それらが今後は宅地となる可能性を持ちます。
※2000haは30坪の戸建て約20万戸分の土地面積
引用元 https://ie-and-life.com/2022-osaka/
居住用建物を建てられる土地が増えることで、
土地の値段が下がるかもしれない！
というのが2022年問題の概要です。
北摂の土地選びに影響は？
高槻・茨木の生産緑地は合わせて
約120ha(30坪の戸建て12,000件相当)。
そのうちの1割程度は市場に
出るのではないか、と見られていました。
引用元https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=55840?pno=3&site=nli
過去の事例を見ると、宅地化農地は1992年から1年で約1割減少。
ここまでを見ると、生産緑地がこれから
数年に渡って宅地として出回るのを待ち、
住宅購入をした方が良いように考えられます。
しかし住宅購入で考えるべきことは他にもあります。
ここからは「結局いつがお買い得なのか？」
を解説していきたいと思います。
おすすめの住宅の買い時〜お得に立てるならいつ？〜
「いつ家を建てるのがお得なのか？」
以下の項目から考えていきましょう。
▽クリックで項目へジャンプ▽
1.低金利時代はいつまで続くのか？
引用元https://diamond-fudosan.jp/articles/-/127188
2022年現在も、固定金利で1%台、変動金利では
0.5%を割ることもある超低金利時代が続きます。
住宅購入者にとって嬉しい
この情勢はいつまで続くのでしょうか？
なぜ低金利時代となったのか？
2013年に日銀の金融緩和が打ち出されてから、
これ以上金利が下がらない水準となりました。
当時は1993年頃から約20年デフレが続く不景気。
この経済停滞を乗り越える手段として、
有名なアベノミクスが打ち出されます。
そのうちの一つの政策が、日銀の黒田総裁をして
「かつてない異次元のレベル」と言うほどの金融緩和です。
それほどの金融緩和の目的は
「消費者物価の前年比上昇率2%」の達成でした。
詳しくは割愛しますが、消費者行動を促進し景気を
良くするために金融緩和を実施したのです。
2013年以降、赤字の銀行が急増
引用元https://www.fsa.go.jp/singi/kinyuchukai/kyousou/20180411/01.pdf
金融緩和の結果、銀行は苦しみます。
皆様の身近な話題では、住宅ローンがいい例です。
金利が下がることで、1件の貸し出しで
得られる銀行の利益は減少します。
バブル時代と比べ、住宅ローン1件あたりの
売上総利益は50%以上減少しました。
加えてフィンテックの発達から、
私たちの生活にキャッシュレス決済が浸透します。
これによって消費者行動がガラリと変わり
「ATMへ行く」ことが激減したわけです。
フィンテックが起こした生活様式の変化は、
ただでさえ苦しい銀行から手数料利益や
窓口での営業機会を奪ってしまいました。
引用元https://mastand.com/money/work/best-fintech-japan/
これを受ける銀行側の打撃はどうでしょうか？
みずほ銀行や三菱UFJ銀行などが、通帳発行手数料を
新設したことは記憶に新しいところですよね。
他にも週休3日制や大規模な人員整理計画といった
縮小戦略の動きから、懐事情の苦しさが伺えます。
財政力でいえば、地銀はさらに苦しい状況です。
例えば愛知の中京銀行は、昨年の
中期経営計画の中で「人員3割削減」を公言。
大阪を見ると、関西みらい銀行では2年間で
80以上の拠点を集約する店舗再編を実施。
同じ大阪の南都銀行でも2019年頃から
同じような店舗再編がありました。
金融緩和とフィンテックの進歩が重なった今、
銀行にとっては大変不況の時代なのです。
迫り来る金利上昇によるリスク
既に金利全体は緩やかな上昇傾向ですが、
先述の情勢などを踏まえて上昇傾向は続くと考えられます。
もし大幅な引き上げがあるのであれば、
下記の理由から2023年頃ではないかと予想されます。
■2023年4月は日銀の黒田総裁が任期満了を迎える
引用元https://ie-and-life.com/2022problem/#osaka
地銀の倒産リスクが高まる中、既に日銀は
国債の買い占め比率を減少させています。
当然ですが日銀はこのような
金融リスクを最も理解しています。
この動きも、黒田総裁の任期満了までに金融緩和を
終了させた時に、混乱を抑えるためと見られます。
■リーマンショック以前の金利高水準で
借入している人が2023年に激減
住宅金融支援機構の調査では、
住宅ローン完済の平均経過期間は14.4年とあります。
35年ローンが主流なのに短いのでは？と感じるかもしれませんが、
これはローン借り換えも完済に含んでいます。
2023年はリーマンショックが起きた
2008年から14.4年を経過する年です。
平均して完済もしくは借り換えが14.4年なので
これからは2009年以降の低金利で
ローン借入をしている人が大半になるのです。
何の対策もなければ銀行は経営悪化し、
倒産が相次ぐリスクが高まります。
このような状況ですので、2023年に金利の
大幅上昇が起きるのではないかと見ています。
その他にもブルームバーグの経済学者たちへの調査など、
この数年で金融緩和が終わると見る動きがあります。
理由なく住宅ローンの借入を先延ばしにすることは、
これらの潜在的なリスクを背負うことになりそうですね。
2.住宅価格の推移
金利の変動は皆様も気にされているかと思いますが、
住宅の価格変動はどうでしょうか？
「住宅の金額って変わるの？」と思った方は危険です。
これまで20年間の住宅価格の動きを見てみましょう。
20年間の建設工事費用の動き
住宅価格はこの20年間、年率約1%ずつ上昇しています。
例えば2500万円の住宅を建てるタイミングが
1年遅れると、25万円コストアップの計算です。
この工事原価高騰の原因は、現場の人手不足にあります。
引用元https://www.decn.co.jp/?p=105764
20代30代の若年層が建設業界への就業を躊躇うことや、
リーマンショックで建設会社が多く倒産した時に
業界を離れた職人が戻ってこないという背景です。
東日本大震災からの復興や東京五輪の開催など、
人手不足の建設業界に過多な需要が発生したことも
賃金を上げることに繋がりました。
アベノミクスによる円安も、建築部材を多く輸入に頼る
日本において建築費高騰に多大な影響を与えています。
住宅価格の今後の見通し
震災復興や東京五輪特需が落ち着いたとはいえ、
都心や地方都市の再開発はまだまだ目白押しです。
27年頃までの計画は既に発表されているものも多く、
大幅な景気悪化は考えづらいでしょう。
そもそも職人不足をすぐに解決することは難しいので、
これからも建設工事費は横ばい〜微増と予想されます。
先述の通り、住宅は1%の値上がりが大きいですから
検討の際には頭に入れておきたいところです。
3.生産緑地解禁の現実性
「何となく2022年は住宅購入タイミングになりそうだ」
とぼんやり思い始めた方もいるのではないでしょうか。
しかし、今後数年の間で生産緑地の解禁が進み、
土地価格が大幅に下がるのであればどうでしょうか？
そうなる場合は、金利や価格の上昇分と土地価格の
下落分を差し引きし、お得な選択をしたいですよね。
では、実際に生産緑地の解禁の動きはどうでしょうか。
生産緑地の10年延長申請が可能に
いきなり出鼻を折るような話になってしまいますが、
平成30年度4月1日に施行された改正生産緑地法により、
申請することで現行の税制を10年延長できることに。
生産緑地全体の8割が既に申請しています。
ほとんどの生産緑地は10年先まで市場に出ることが
なくなりますので、土地価格への影響もなさそうです。
高槻市の土地相場の変動は起こりうる
残念ながら直近で見ると、生産緑地の解禁による
土地価格の値下がりは期待できそうにありません。
では「狙い目の土地」というのはあるのでしょうか？
大阪府高槻市を例に考えてみましょう。
低金利時代の下で、駅近人気エリアの
需要が一気に高まりました。
2000万〜3000万の物件で金利が1%違えば、
同じ返済額で約500万円高い物件が購入できるので、
人気エリアの価格が高騰しても、需要は高まります。
引用元https://tochidai.info/osaka/takatsuki/
反対に郊外エリアでは、土地価格が下落。
人口減少の中、低金利によって
人気エリアに需要が集中しました。
郊外の土地を売りに出しても需要が低く、
価格は下がってしまいます。
では2023年に金利が引き上げになったとしたら、
需要バランスはどう動くでしょうか？
返済額の負担が増えることで、これまで駅周辺などの
人気エリアに集中していた需要が少なからず
郊外のエリアに向けられるでしょう。
金利の上昇に連動して、高槻市内でも
土地価格の相場が動いていきそうです。
例えば、新築戸建てを購入するとしたら
「郊外に庭付きの家を建てたい」という方は、
金利上昇が起きて需要バランスや土地相場が動く前に
少しでもいい土地を安く買いたいですね。
4.注文住宅を建てる時に使える補助金【22年版】
■住宅ローン減税
こちらは令和4年度の改正が発表されました。
13年間返済金額の0.7%を課税控除されます。
昨年までは13年間1%の控除でした。
しかし、0点台の金利を組む方に対して
1%のローン控除は大きすぎるだろう。
という議論が2019年頃からされており、
今年は0.7%の控除という形になったのです。
注文住宅の場合ですが、
打ち合わせ〜着工〜引き渡しまでの時間があります。
なので住宅ローン減税の申請期間と
家づくりのスケジュールに注意しましょう。
注文住宅の場合は意外と時間がかかりますので、
早めに動かれて住宅会社に相談しておくことが大切です。
■こども未来住宅支援事業補助金
こちらは令和4年から使える最大100万円の補助金です。
高性能な健康的かつ省エネ住宅を建てることで、
国からの補助を受けられる仕組みです。
まとめ
住宅購入タイミングを考えるために、住宅や金利、
土地の価格を左右する外部環境を整理してきました。
・これからも緩やかな金利上昇が予想される |
・2023年には大幅な金利引き上げの可能性がある |
・住宅建築費用は年々上昇、これからも微増の予想 |
・高槻市や茨木市郊外の需要が高まる可能性がある |
・令和4年の住宅補助金を活用する |
これから住宅を購入されるのであれば
「動ける場合は早く動いた方がいい」と思います。
しかし、あくまで一般論的な話です。
実際は人によって年齢であったり年収、子供の出産、
様々な要素で家づくりを考えなければいけません。
ご自身が住宅購入をしても問題ないのか、
それともまだ先の方がいいのか、
不安な方はこちらの勉強会にお越しください。
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お会いできるのを楽しみにお待ちしております。
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