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【2022年問題】家を買うおすすめのタイミングを分かりやすく。土地相場や住宅価格の変動ー北摂(高槻・茨木)版ー

2022-02-28

 

令和4年度に住宅購入するメリットデメリットを解説

 

こんにちは。R+house高槻の日髙です。

※R+house高槻は「建築家と建てる高耐震で高性能(高気密高断熱)なデザイン住宅」を高槻・茨木周辺の北摂エリアで展開しています。

 

本記事では2022年問題が絡む大阪府の中でも、

特に北摂エリアで新築一戸建てを考え始めた方向けに

「家の買い時はいつなのか?」を分析・解説します。

 

2022年は生産緑地解禁。高槻・茨木の土地の選び方は変わる?

 

 

生産緑地の解禁とは

 

生産緑地とは「都市部の税制を優遇される農地」のこと。

戸建て住宅が建てられない土地ですが、2022年以降に

この生産緑地を宅地として放出できるようになります。

同時に生産緑地の税制優遇が無くなるため、

所有にかかる税金は所有者の大きな負担です。

そのため多くの生産緑地が宅地として市場に出てきて、

土地相場が下落するのではという声もあります。

 

大阪府にはおよそ2000haの生産緑地がありますが、

それらが今後は宅地となる可能性を持ちます。

※2000haは30坪の戸建て約20万戸分の土地面積

 

引用元 https://ie-and-life.com/2022-osaka/

 

居住用建物を建てられる土地が増えることで、

土地の値段が下がるかもしれない!

 

というのが2022年問題の概要です。

 

北摂の土地選びに影響は?

 

高槻・茨木の生産緑地は合わせて

約120ha(30坪の戸建て12,000件相当)。

そのうちの1割程度は市場に

出るのではないか、と見られていました。

 

引用元https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=55840?pno=3&site=nli

過去の事例を見ると、宅地化農地は1992年から1年で約1割減少。

 

ここまでを見ると、生産緑地がこれから

数年に渡って宅地として出回るのを待ち、

住宅購入をした方が良いように考えられます。

 

しかし住宅購入で考えるべきことは他にもあります。

 

ここからは「結局いつがお買い得なのか?」

を解説していきたいと思います。

 

 

おすすめの住宅の買い時〜お得に立てるならいつ?〜

 

「いつ家を建てるのがお得なのか?」

以下の項目から考えていきましょう。

 

▽クリックで項目へジャンプ▽

1.低金利時代はいつまで続くのか?

2.住宅価格の推移予測

3.生産緑地の解禁と高槻・茨木の土地相場

4.補助金の活用

 

1.低金利時代はいつまで続くのか?

 

引用元https://diamond-fudosan.jp/articles/-/127188

 

2022年現在も、固定金利で1%台、変動金利では

0.5%を割ることもある超低金利時代が続きます。

 

住宅購入者にとって嬉しい

この情勢はいつまで続くのでしょうか?

 

なぜ低金利時代となったのか?

 

2013年に日銀の金融緩和が打ち出されてから、

これ以上金利が下がらない水準となりました。

 

当時は1993年頃から約20年デフレが続く不景気。

この経済停滞を乗り越える手段として、

有名なアベノミクスが打ち出されます。

そのうちの一つの政策が、日銀の黒田総裁をして

「かつてない異次元のレベル」と言うほどの金融緩和です。

 

それほどの金融緩和の目的は

「消費者物価の前年比上昇率2%」の達成でした。

 

 

詳しくは割愛しますが、消費者行動を促進し景気を

良くするために金融緩和を実施したのです。

 

2013年以降、赤字の銀行が急増

 

引用元https://www.fsa.go.jp/singi/kinyuchukai/kyousou/20180411/01.pdf

 

金融緩和の結果、銀行は苦しみます。

皆様の身近な話題では、住宅ローンがいい例です。

 

金利が下がることで、1件の貸し出しで

得られる銀行の利益は減少します。

バブル時代と比べ、住宅ローン1件あたりの

売上総利益は50%以上減少しました。

 

加えてフィンテックの発達から、

私たちの生活にキャッシュレス決済が浸透します。

これによって消費者行動がガラリと変わり

「ATMへ行く」ことが激減したわけです。

 

フィンテックが起こした生活様式の変化は、

ただでさえ苦しい銀行から手数料利益や

窓口での営業機会を奪ってしまいました。

 

引用元https://mastand.com/money/work/best-fintech-japan/

 

これを受ける銀行側の打撃はどうでしょうか?

みずほ銀行や三菱UFJ銀行などが、通帳発行手数料を

新設したことは記憶に新しいところですよね。

他にも週休3日制や大規模な人員整理計画といった

縮小戦略の動きから、懐事情の苦しさが伺えます。

 

財政力でいえば、地銀はさらに苦しい状況です。

例えば愛知の中京銀行は、昨年の

中期経営計画の中で「人員3割削減」を公言。

 

大阪を見ると、関西みらい銀行では2年間で

80以上の拠点を集約する店舗再編を実施。

同じ大阪の南都銀行でも2019年頃から

同じような店舗再編がありました。

 

金融緩和とフィンテックの進歩が重なった今、

銀行にとっては大変不況の時代なのです。

 

迫り来る金利上昇によるリスク

 

 

既に金利全体は緩やかな上昇傾向ですが、

先述の情勢などを踏まえて上昇傾向は続くと考えられます。

 

もし大幅な引き上げがあるのであれば、

下記の理由から2023年頃ではないかと予想されます。

 

■2023年4月は日銀の黒田総裁が任期満了を迎える

 

引用元https://ie-and-life.com/2022problem/#osaka

 

地銀の倒産リスクが高まる中、既に日銀は

国債の買い占め比率を減少させています。

 

当然ですが日銀はこのような

金融リスクを最も理解しています。

この動きも、黒田総裁の任期満了までに金融緩和を

終了させた時に、混乱を抑えるためと見られます。

 

■リーマンショック以前の金利高水準で
借入している人が2023年に激減

 

住宅金融支援機構の調査では、

住宅ローン完済の平均経過期間は14.4年とあります。

35年ローンが主流なのに短いのでは?と感じるかもしれませんが、

これはローン借り換えも完済に含んでいます。

 

2023年はリーマンショックが起きた

2008年から14.4年を経過する年です。

平均して完済もしくは借り換えが14.4年なので

これからは2009年以降の低金利で

ローン借入をしている人が大半になるのです。

 

何の対策もなければ銀行は経営悪化し、

倒産が相次ぐリスクが高まります。

 

このような状況ですので、2023年に金利の

大幅上昇が起きるのではないかと見ています。

その他にもブルームバーグの経済学者たちへの調査など、

この数年で金融緩和が終わると見る動きがあります。

 

理由なく住宅ローンの借入を先延ばしにすることは、

これらの潜在的なリスクを背負うことになりそうですね。

 

2.住宅価格の推移

 

 

金利の変動は皆様も気にされているかと思いますが、

住宅の価格変動はどうでしょうか?

「住宅の金額って変わるの?」と思った方は危険です。

これまで20年間の住宅価格の動きを見てみましょう。

 

20年間の建設工事費用の動き

 

 

住宅価格はこの20年間、年率約1%ずつ上昇しています。

例えば2500万円の住宅を建てるタイミングが

1年遅れると、25万円コストアップの計算です。

 

この工事原価高騰の原因は、現場の人手不足にあります。

 

引用元https://www.decn.co.jp/?p=105764

 

20代30代の若年層が建設業界への就業を躊躇うことや、

リーマンショックで建設会社が多く倒産した時に

業界を離れた職人が戻ってこないという背景です。

 

東日本大震災からの復興や東京五輪の開催など、

人手不足の建設業界に過多な需要が発生したことも

賃金を上げることに繋がりました。

 

アベノミクスによる円安も、建築部材を多く輸入に頼る

日本において建築費高騰に多大な影響を与えています。

 

住宅価格の今後の見通し

 

震災復興や東京五輪特需が落ち着いたとはいえ、

都心や地方都市の再開発はまだまだ目白押しです。

27年頃までの計画は既に発表されているものも多く、

大幅な景気悪化は考えづらいでしょう。

 

そもそも職人不足をすぐに解決することは難しいので、

これからも建設工事費は横ばい〜微増と予想されます。

 

先述の通り、住宅は1%の値上がりが大きいですから

検討の際には頭に入れておきたいところです。

 

3.生産緑地解禁の現実性

 

 

「何となく2022年は住宅購入タイミングになりそうだ」

とぼんやり思い始めた方もいるのではないでしょうか。

 

しかし、今後数年の間で生産緑地の解禁が進み、

土地価格が大幅に下がるのであればどうでしょうか?

そうなる場合は、金利や価格の上昇分と土地価格の

下落分を差し引きし、お得な選択をしたいですよね。

 

では、実際に生産緑地の解禁の動きはどうでしょうか。

 

生産緑地の10年延長申請が可能に

 

いきなり出鼻を折るような話になってしまいますが、

平成30年度4月1日に施行された改正生産緑地法により、

申請することで現行の税制を10年延長できることに。

生産緑地全体の8割が既に申請しています。

 

ほとんどの生産緑地は10年先まで市場に出ることが

なくなりますので、土地価格への影響もなさそうです。

 

高槻市の土地相場の変動は起こりうる

 

残念ながら直近で見ると、生産緑地の解禁による

土地価格の値下がりは期待できそうにありません。

では「狙い目の土地」というのはあるのでしょうか?

 

大阪府高槻市を例に考えてみましょう。

低金利時代の下で、駅近人気エリアの

需要が一気に高まりました。

 

2000万〜3000万の物件で金利が1%違えば、

同じ返済額で約500万円高い物件が購入できるので、

人気エリアの価格が高騰しても、需要は高まります。

 

引用元https://tochidai.info/osaka/takatsuki/

 

反対に郊外エリアでは、土地価格が下落。

 

人口減少の中、低金利によって

人気エリアに需要が集中しました。

郊外の土地を売りに出しても需要が低く、

価格は下がってしまいます。

 

では2023年に金利が引き上げになったとしたら、

需要バランスはどう動くでしょうか?

返済額の負担が増えることで、これまで駅周辺などの

人気エリアに集中していた需要が少なからず

郊外のエリアに向けられるでしょう。

 

金利の上昇に連動して、高槻市内でも

土地価格の相場が動いていきそうです。

 

例えば、新築戸建てを購入するとしたら

「郊外に庭付きの家を建てたい」という方は、

金利上昇が起きて需要バランスや土地相場が動く前に

少しでもいい土地を安く買いたいですね。

 

4.注文住宅を建てる時に使える補助金【22年版】

 

■住宅ローン減税

 

こちらは令和4年度の改正が発表されました。

13年間返済金額の0.7%を課税控除されます。

 

昨年までは13年間1%の控除でした。

しかし、0点台の金利を組む方に対して

1%のローン控除は大きすぎるだろう。

という議論が2019年頃からされており、

今年は0.7%の控除という形になったのです。

 

注文住宅の場合ですが、

打ち合わせ〜着工〜引き渡しまでの時間があります。

なので住宅ローン減税の申請期間と

家づくりのスケジュールに注意しましょう。

 

注文住宅の場合は意外と時間がかかりますので、

早めに動かれて住宅会社に相談しておくことが大切です。

 

■こども未来住宅支援事業補助金

 

こちらは令和4年から使える最大100万円の補助金です。

高性能な健康的かつ省エネ住宅を建てることで、

国からの補助を受けられる仕組みです。

→こども未来住宅補助金の詳細はクリック

 

まとめ

 

住宅購入タイミングを考えるために、住宅や金利、

土地の価格を左右する外部環境を整理してきました。

・これからも緩やかな金利上昇が予想される
・2023年には大幅な金利引き上げの可能性がある
・住宅建築費用は年々上昇、これからも微増の予想
・高槻市や茨木市郊外の需要が高まる可能性がある
・令和4年の住宅補助金を活用する

 

これから住宅を購入されるのであれば

「動ける場合は早く動いた方がいい」と思います。

しかし、あくまで一般論的な話です。

 

実際は人によって年齢であったり年収、子供の出産、

様々な要素で家づくりを考えなければいけません。

 

ご自身が住宅購入をしても問題ないのか、

それともまだ先の方がいいのか、

不安な方はこちらの勉強会にお越しください。

 

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家づくりの準備に早すぎるということはありません。

 

個別におうちやお金のご相談を承りますので、

こちらの注文住宅資金勉強会を通して、

自分たちが「いつ、どんな家で暮らすのか」

イメージを持っていただければ幸いです。

 

お会いできるのを楽しみにお待ちしております。

 

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